http://ite.agenciahabitatge.cat/Ite/documentacio/resolucio_decret_67_2015.pdf
http://ite.agenciahabitatge.cat
Ja tenim pàgina web per fer les ITE, amb alguna sorpresa.
El nombre de fotografies permeses per cada informe tècnic es aproximadament de 40, depenent de la resolució i pes de cadascuna.
Manual de l'aplicació
http://ite.agenciahabitatge.cat/Ite/documentacio/Manual_Portal_Generador_Informes_IITE.pdf
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=ca/altres/TaulaDeGestio/#
Contingut
Per una banda, convindria requerir tota la documentació de l'edifici que disposi la propietat (o la comunitat de propietaris en aquells edificis que estan sotmesos a la propietat horitzontal i/o al seu representant legal –l'administrador de finques, si és el cas–) i, d'altra, cercar altra documentació d'interès, ja sigui a la pàgina web de l'Àrea d'Urbanisme del municipi [2] al qual pertany l'edifici i/o al portal web de la Direcció General del Cadastre.
Respecte a les dades de l'edifici que convé disposar, cal remarcar les següents [3]:
..........
Enllaços d'interès
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/ca/altres/TaulaDeGestio/01
La visita d'inspecció té per objecte recopilar la màxima informació possible de l'edifici per així poder determinar l'estat en que aquest es troba en el moment de la visita, respecte d'aquells elements comuns [1] de l'edifici als que s'ha tingut accés, tot i que el Certificat d'aptitud s'atorga a tot l'edifici (i no únicament dels elements que s'han inspeccionat).
La inspecció dels elements comuns és de caràcter visual i, en cap cas, implica detectar possibles vicis ocults ni preveure causes sobrevingudes. En cas que les dades obtingudes en la inspecció siguin insuficients per a poder qualificar les deficiències, caldria proposar a la propietat de l'immoble, dur a terme una investigació addicional [2] de l'element o elements constructius afectats.
Programació de la visita d'inspecció
La visita d'inspecció de l'edifici s'ha de programar amb antelació, acordant amb el president de la comunitat de propietaris o el seu representant legal (administrador de finques) i amb els propietaris i/o usuaris de les entitats privatives la data de la inspecció, a fi de poder accedir a qualsevol zona de l'edifici i al màxim nombre d'entitats. És recomanable que la inspecció es realitzi en companyia del president de la comunitat o de l'administrador (en cas que n'hi hagi), per tal que aquest ens faciliti l'accés a les zones comunes i als diferents recintes. Si la comunitat disposa d'un tècnic de manteniment de l'edifici, aleshores s'aconsella realitzar la inspecció acompanyat d'aquest.
També s'hauria de comunicar al president de la comunitat de propietaris que informi als propietaris i/o als usuaris de les entitats privatives que tenen l'obligació de permetre l'accés del tècnic a les mateixes per poder realitzar la inspecció de l'edifici, i que el fet de no poder accedir-hi pot comportar que no es pugui emetre l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) o bé que no es concedeixi el Certificat d'aptitud de l'edifici [3].
Organització de la visita d'inspecció
Es recomana procedir a inspeccionar l'edifici de dalt a baix, començant per la coberta i anar baixant fins arribar a la planta baixa i a la planta soterrani (si és el cas). Així mateix, s'aconsella pujar per les escales (en lloc d'agafar l'ascensor) fins a la planta coberta, ja que permet observar l'estat de la caixa o del forat d'escala i obtenir una visió global de l'estat de l'edifici. També, es recomanable examinar, primer, les zones comunes de l'edifici (com la coberta o el terrat, el badalot d'escala, la caixa d'escala, el/s pati/s de llum i de ventilació, el vestíbul d'entrada...), a continuació, els recintes de les instal·lacions (cambres/armaris de comptadors), el recinte de la sala de màquines de l'ascensor (si n'hi ha), els espais d'ús comunitari (trasters...) i, per últim, inspeccionar les zones privatives de l'edifici (habitatges i locals).
A l'hora d'inspeccionar els habitatges i/o locals del immoble, aclarir que s'han d'inspeccionar els elements comuns (tancaments de façana, parets estructurals, parets divisòries i envans, sostres, etc.). En el cas dels habitatges, les deficiències que aquests puguin presentar pel que fa a condicions d'habitabilitat i salubritat, no formen part de la ITE, tret que afectin als elements comuns de l'edifici, llavors sí que caldria considerar-les i avaluar-les [4].
Nombre d'entitats a inspeccionar
Per disposar d'informació suficient per a la valoració de l'estat de l'edifici, caldria visitar tots els elements comunitaris i, com a mínim, el 80% de les entitats que componen l'edifici i, alhora, accedir al 100% de les entitats que són considerades de risc, com són les entitats ubicades en les plantes sota coberta, les plantes sota rasant, la planta baixa o d'accés a l'edifici, llindars amb mitgera, entre d'altres [5].
En cas de no poder accedir a un percentatge suficient, pot comportar que no es pugui emetre l'IITE [3].
.
Com actuar en cas que un propietari o usuari no permet l'entrada a la seva entitat
Caldria primer considerar si l'entitat privativa que no es pot inspeccionar es tracta d'una entitat de risc [6] o rellevant. En cas afirmatiu, s'hauria de notificar a la propietat i/o a l'usuari la seva obligació de permetre l'accés a la seva entitat, tot indicant que el Decret 67/2015 que així ho estableix [7], així com informar-li que el fet de no permetre l'entrada pot comportar responsabilitats i també la denegació del Certificat d'aptitud de l'edifici.
Com s'ha de procedir quan no es pot visitar una entitat
Si no es pot visitar una determinada entitat, ja sigui perquè el seu propietari i/o usuari no ho permeten o perquè aquests no estan presents el/s dia/es de la visita/es, caldrà procedir d'una manera o d'altra, en funció de si l'entitat es considera o no de risc o rellevant.
És recomanable elaborar un croquis de l'edifici amb un esquema en planta que indiqui façanes, mitgeres, patis i cobertes així com alguna secció esquemàtica a partir de la informació prèvia recopilada abans de la visita [3].
Així mateix, convé preparar unes fitxes d'inspecció i/o fulls de camp d'acord amb la tipologia de l'edifici, a fi de prendre dades durant la visita de les característiques dels sistemes constructius (fonamentació, estructura, tancaments verticals, façanes, cobertes, instal·lacions...) i anotar totes les deficiències que es detectin, indicant també la seva situació (és a dir, en quin element constructiu es troben) i la seva ubicació/localització (planta, entitat, etc.) mitjançant el croquis de l'edifici [8].
Per poder dur a terme una inspecció acurada, cal anar equipat amb un seguit d'estris que facilitaran la inspecció. Els estris imprescindibles són: càmera fotogràfica, llanterna, prismàtics, cinta mètrica, comparador o regle de gruixos de fissures, nivell de regle, plomada...
En general, sempre que es detecti una deficiència [1], caldria fotografiar-la i anotar les següents dades:
És important establir un sistema d'identificació de les fotografies que faciliti posteriorment la seva localització en el conjunt de l'edifici. Per tant, s'haurien de denominar cadascun dels elements de l'edifici de manera inequívoca i uniforme a tots els apartats de l'informe (com per exemple: façana carrer, façana pati d'illa, façana àtic, mitgera 1, mitgera 2...) i en concordança amb el croquis que s'annexa.
Exemple:
Per tal de qualificar les deficiències s'ha creat el següent quadre on es relacionen els aspectes indicats anteriorment.
La darrera columna 'Sobre la periodicitat de les verificacions de les deficiències' estableix els terminis de verificació per poder mantenir la vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici.
A la columna 'Exemples' s'indiquen casos representatius de cadascuna de les deficiències. A continuació s'indiquen els exemples corresponents a les diferents situacions de risc.
Exemples orientatius:
Molt greus
La comunicació a l'Ajuntament de les situacions de risc imminent es fa mitjançant el model normalitzat 'Model de comunicat de situacions de risc imminent per les persones i els béns' 2 (2), aprovat per l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC). Aquest comunicat no requereix del consentiment de la propietat, i és obligatori registrar-lo en el registre d'entrada de l'Ajuntament per tal de que quedi constància del seu lliurament.
Si es considera que és necessari adoptar mesures cautelars i urgents de seguretat [4], caldrà manifestar-ho en aquesta comunicació, aportant la documentació acreditativa [5] de la situació de risc imminent per tal que l'Ajuntament quedi informat. Cal aclarir que la proposta d'adopció de mesures cautelars i urgents de seguretat no forma part de l'encàrrec de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE) i, per tant, és objecte d'un encàrrec a part, atès que s'haurà de preparar una documentació tècnica específica [6] de les mesures a adoptar en funció de les situacions de risc imminent detectades durant la visita d'inspecció (proteccions de façana, apuntalament...), i posteriorment, s'haurà de redactar un projecte per a l'execució de les obres de reparació. En ambdós casos, s'haurà de presentar l'assumeix de la direcció de l'execució de les obres [7]. A més, en el cas del projecte de reparació, s'haurà d'incloure un estudi de seguretat i salut.
Avís als Serveis d'Emergències
En cas de detectar situacions de risc imminent que comporten una manca de seguretat per a les persones i/o els béns (ja siguin generalitzades, com pot ser un edifici en estat ruïnós o quan l'estabilitat global de l'edifici no queda garantida, o de determinats elements, com per exemple s'observen despreniments en balcons o cornises, pèrdua de capacitat portant d'una o més biguetes d'un sostre, etc.), i que requereixen d'una intervenció immediata 1, caldrà avisar als Serveis d'Emergències 2 (3) de la Generalitat de Catalunya o a la policia local 2 (1) del municipi on es trobi ubicat l'edifici per tal que adoptin les mesures de seguretat necessàries que eliminin la situació de risc (per exemple, el desallotjament de l'edifici, l'apuntalament de l'edifici o de l'element, prohibir el pas de les persones per sota dels elements constructius amb risc de despreniment, etc.).
Enllaços d'interès
http://ite.agenciahabitatge.cat
Ja tenim pàgina web per fer les ITE, amb alguna sorpresa.
El nombre de fotografies permeses per cada informe tècnic es aproximadament de 40, depenent de la resolució i pes de cadascuna.
Manual de l'aplicació
http://ite.agenciahabitatge.cat/Ite/documentacio/Manual_Portal_Generador_Informes_IITE.pdf
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=ca/altres/TaulaDeGestio/#
0.1.1 Quines dades s'han de recollir prèviament a la visita d'inspecció
Prèviament a la visita d'inspecció, caldria sol·licitar i recopilar tanta informació de l'edifici com sigui possible, tant del projecte original com de les actuacions posteriors que s'hagin dut a terme al llarg de la vida de l'edifici [1], de manera que es pugui tenir coneixement de l'edifici amb antelació a la visita d'inspecció i, en conseqüència, organitzar millor la seva inspecció.Per una banda, convindria requerir tota la documentació de l'edifici que disposi la propietat (o la comunitat de propietaris en aquells edificis que estan sotmesos a la propietat horitzontal i/o al seu representant legal –l'administrador de finques, si és el cas–) i, d'altra, cercar altra documentació d'interès, ja sigui a la pàgina web de l'Àrea d'Urbanisme del municipi [2] al qual pertany l'edifici i/o al portal web de la Direcció General del Cadastre.
Respecte a les dades de l'edifici que convé disposar, cal remarcar les següents [3]:
- referència cadastral;
- ubicació, adreça;
- any de construcció;
- plànol del cadastre;
- implantació en la parcel·la;
- tipologia edificatòria;
- orientació;
- nombre de plantes sobre/sota rasant;
- superfície construïda;
- nombre d'entitats i usos que el conformen (habitatges, locals, pàrquing,...);
- nucli/s de comunicació vertical;
- pati/s d'il·luminació i de ventilació;
- sistemes constructius;
- instal·lacions de que disposa;
- etc.
..........
[1] Tots els edificis plurifamiliars d'habitatges construïts posteriorment a l'any 1992 han de disposar, obligatòriament, del corresponent Llibre de l'Edifici, on ha de constar la documentació de l'obra executada així com totes les intervencions i incidències que s'hagin dut a terme. Així mateix, totes aquelles actuacions en els edificis existents que els ha estat d'aplicació l'article 2 de la LOE (Llei 39/1999, de 5 de novembre) han de disposar de Llibre de l'edifici, amb la documentació establerta en l'article 7.
[2] Veure l'Apartat enllaços d'interès.
[3] La majoria d'aquestes dades són requerides a l'hora d'omplir l'informe de la ITE, per la qual cosa la recerca d'aquesta informació és doblement útil.
Enllaços d'interès
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/ca/altres/TaulaDeGestio/01
1.1.1 Com organitzar la visita d'inspecció de l'edifici
La inspecció és 'visual'La visita d'inspecció té per objecte recopilar la màxima informació possible de l'edifici per així poder determinar l'estat en que aquest es troba en el moment de la visita, respecte d'aquells elements comuns [1] de l'edifici als que s'ha tingut accés, tot i que el Certificat d'aptitud s'atorga a tot l'edifici (i no únicament dels elements que s'han inspeccionat).
La inspecció dels elements comuns és de caràcter visual i, en cap cas, implica detectar possibles vicis ocults ni preveure causes sobrevingudes. En cas que les dades obtingudes en la inspecció siguin insuficients per a poder qualificar les deficiències, caldria proposar a la propietat de l'immoble, dur a terme una investigació addicional [2] de l'element o elements constructius afectats.
Programació de la visita d'inspecció
La visita d'inspecció de l'edifici s'ha de programar amb antelació, acordant amb el president de la comunitat de propietaris o el seu representant legal (administrador de finques) i amb els propietaris i/o usuaris de les entitats privatives la data de la inspecció, a fi de poder accedir a qualsevol zona de l'edifici i al màxim nombre d'entitats. És recomanable que la inspecció es realitzi en companyia del president de la comunitat o de l'administrador (en cas que n'hi hagi), per tal que aquest ens faciliti l'accés a les zones comunes i als diferents recintes. Si la comunitat disposa d'un tècnic de manteniment de l'edifici, aleshores s'aconsella realitzar la inspecció acompanyat d'aquest.
També s'hauria de comunicar al president de la comunitat de propietaris que informi als propietaris i/o als usuaris de les entitats privatives que tenen l'obligació de permetre l'accés del tècnic a les mateixes per poder realitzar la inspecció de l'edifici, i que el fet de no poder accedir-hi pot comportar que no es pugui emetre l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) o bé que no es concedeixi el Certificat d'aptitud de l'edifici [3].
Organització de la visita d'inspecció
Es recomana procedir a inspeccionar l'edifici de dalt a baix, començant per la coberta i anar baixant fins arribar a la planta baixa i a la planta soterrani (si és el cas). Així mateix, s'aconsella pujar per les escales (en lloc d'agafar l'ascensor) fins a la planta coberta, ja que permet observar l'estat de la caixa o del forat d'escala i obtenir una visió global de l'estat de l'edifici. També, es recomanable examinar, primer, les zones comunes de l'edifici (com la coberta o el terrat, el badalot d'escala, la caixa d'escala, el/s pati/s de llum i de ventilació, el vestíbul d'entrada...), a continuació, els recintes de les instal·lacions (cambres/armaris de comptadors), el recinte de la sala de màquines de l'ascensor (si n'hi ha), els espais d'ús comunitari (trasters...) i, per últim, inspeccionar les zones privatives de l'edifici (habitatges i locals).
A l'hora d'inspeccionar els habitatges i/o locals del immoble, aclarir que s'han d'inspeccionar els elements comuns (tancaments de façana, parets estructurals, parets divisòries i envans, sostres, etc.). En el cas dels habitatges, les deficiències que aquests puguin presentar pel que fa a condicions d'habitabilitat i salubritat, no formen part de la ITE, tret que afectin als elements comuns de l'edifici, llavors sí que caldria considerar-les i avaluar-les [4].
Nombre d'entitats a inspeccionar
Per disposar d'informació suficient per a la valoració de l'estat de l'edifici, caldria visitar tots els elements comunitaris i, com a mínim, el 80% de les entitats que componen l'edifici i, alhora, accedir al 100% de les entitats que són considerades de risc, com són les entitats ubicades en les plantes sota coberta, les plantes sota rasant, la planta baixa o d'accés a l'edifici, llindars amb mitgera, entre d'altres [5].
En cas de no poder accedir a un percentatge suficient, pot comportar que no es pugui emetre l'IITE [3].
.
Com actuar en cas que un propietari o usuari no permet l'entrada a la seva entitat
Caldria primer considerar si l'entitat privativa que no es pot inspeccionar es tracta d'una entitat de risc [6] o rellevant. En cas afirmatiu, s'hauria de notificar a la propietat i/o a l'usuari la seva obligació de permetre l'accés a la seva entitat, tot indicant que el Decret 67/2015 que així ho estableix [7], així com informar-li que el fet de no permetre l'entrada pot comportar responsabilitats i també la denegació del Certificat d'aptitud de l'edifici.
Com s'ha de procedir quan no es pot visitar una entitat
Si no es pot visitar una determinada entitat, ja sigui perquè el seu propietari i/o usuari no ho permeten o perquè aquests no estan presents el/s dia/es de la visita/es, caldrà procedir d'una manera o d'altra, en funció de si l'entitat es considera o no de risc o rellevant.
- Si l'entitat es considera de risc o rellevant, es recomanable inspeccionar les entitats veïnes, tant les superiors com les inferiors i, en alguns casos, també les adjacents. A l'hora d'elaborar l'IITE, s'haurà d'indicar que no s'ha pogut visitar l'entitat i quina ha estat la raó [5].
- Si l'entitat no es considera ni de risc ni rellevant, ja que no es tracta d'una entitat significativa per poder avaluar l'estat general de l'edifici, llavors no serà necessari visitar les entitats adjacents, però a l'hora d'elaborar l'IITE, caldrà justificar el motiu pel qual no s'ha visitat dita entitat [5].
És recomanable elaborar un croquis de l'edifici amb un esquema en planta que indiqui façanes, mitgeres, patis i cobertes així com alguna secció esquemàtica a partir de la informació prèvia recopilada abans de la visita [3].
Així mateix, convé preparar unes fitxes d'inspecció i/o fulls de camp d'acord amb la tipologia de l'edifici, a fi de prendre dades durant la visita de les característiques dels sistemes constructius (fonamentació, estructura, tancaments verticals, façanes, cobertes, instal·lacions...) i anotar totes les deficiències que es detectin, indicant també la seva situació (és a dir, en quin element constructiu es troben) i la seva ubicació/localització (planta, entitat, etc.) mitjançant el croquis de l'edifici [8].
Per poder dur a terme una inspecció acurada, cal anar equipat amb un seguit d'estris que facilitaran la inspecció. Els estris imprescindibles són: càmera fotogràfica, llanterna, prismàtics, cinta mètrica, comparador o regle de gruixos de fissures, nivell de regle, plomada...
[1] En el model normalitzat de l'informe de la ITE es recullen quins són els elements comuns que s'han d'inspeccionar.
[2] Quant a la investigació addicional, aquesta es pot prescriure des d'una obertura de cales, el desmuntatge de cels rasos i/o la col·locació de testimonis, i només s'ha de demanar per poder qualificar les deficiències.
Veure el document d'informació de suport 'Com actuar enfront d'elements constructius que no es poden observar o ocults de l'edifici'. (Document 0.1.1.c)
Veure el document d'informació de suport 'Com actuar enfront d'elements constructius que no es poden observar o ocults de l'edifici'. (Document 0.1.1.c)
[3] Veure el document d'informació de suport 'Redacció de l'IITE: entitats no inspeccionades'. (Document 2.1.0)
[4] Article 2, punt 3 i disposició final primera del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[5] Veure l'apartat 'La inspecció visual' d'aquest document.
[6] Veure l'apartat 'Nombre d'entitats a inspeccionar' del document.
[7] Article 5, punt 2 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[8] Veure document d'informació de suport 'Identificació de les deficiències: dades que cal recollir'. (Document 1.1.1.1)
1.1.1.1 Identificació de les deficiències: dades generals que cal recollir
A cadascun dels documents 'Identificació de les deficiències: dades específiques que cal recollir dels sistemes constructius' de la taula 'Tècnica' es relacionen de forma detallada les dades que cal recollir de les deficiències observades per a una correcta identificació de les mateixes. En aquest apartat es desenvolupen els aspectes de forma general.En general, sempre que es detecti una deficiència [1], caldria fotografiar-la i anotar les següents dades:
- Localització (en el conjunt de l'edifici, és a dir, en quina/es planta/es, entitat/s o zona/es comuna/es, etc.)
- Element constructiu on està ubicada (façana, mitgera, envà, sostre, biga, fusteria, etc.)
- Descripció de la deficiència [2].
- Observacions
És important establir un sistema d'identificació de les fotografies que faciliti posteriorment la seva localització en el conjunt de l'edifici. Per tant, s'haurien de denominar cadascun dels elements de l'edifici de manera inequívoca i uniforme a tots els apartats de l'informe (com per exemple: façana carrer, façana pati d'illa, façana àtic, mitgera 1, mitgera 2...) i en concordança amb el croquis que s'annexa.
Exemple:
F1.1 – Façana principal. Fotografia general de l'edifici
F1.2 – Façana principal. Detall d'escrostonament del cantell del balcó en la planta segona.
[1] Si una mateixa deficiència es repeteix en diferents localitzacions de l'edifici, es pot introduir per separat cadascuna d'elles o bé introduir una sola deficiència de manera conjunta, indicant les diferents localitzacions on aquesta es troba.
[2] El model d'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) enumera un llistat de deficiències que poden presentar cadascun dels sistemes constructius de l'edifici, de manera que cada deficiència s'ha d'assignar a una de les enumerades. Si la deficiència no correspon a cap de les indicades, llavors s'ha d'assignar a 'Altres deficiències'.
[3] A l'IITE, es recomana que les fotografies tinguin una dimensió de 10x15 cm i amb la resolució necessària perquè la deficiència es pugui visualitzar. Aclarir que l'informe només permetrà pujar fotografies de 2 MB de capacitat.
1.1.2 Com qualificar les deficiències que presenta l'edifici
La qualificació de les deficiències [1] que presenta l'edifici depèn de tres aspectes:- la situació de risc
- la pèrdua de prestacions, i
- la urgència de la intervenció
Per tal de qualificar les deficiències s'ha creat el següent quadre on es relacionen els aspectes indicats anteriorment.
Sobre la situació del risc
|
Sobre la pèrdua de prestacions [2]
|
Sobre la urgència d'intervenció [3]
|
Qualificació de la deficiència
|
Exemples
|
Sobre la periodicitat de les verificacions de les deficiències [4]
|
Risc imminent i generalitzat
per a la seguretat
de les persones
i béns
|
Pèrdua generalitzada de prestació d'estabilitat de l'edifici
Seguretat estructural
|
Immediata:
Actuació dels Serveis d'Emergències prèvia a l'adopció de mesures de caràcter urgent i cautelar, i si s'escau, l'execució de les obres
|
Molt greu
|
1, 2
|
Com a mínim, cada any i fins als tres anys, podent ser menor segons els terminis indicats en l'informe de la ITE.
|
Risc imminent
per a la seguretat
de les persones
o béns
|
Pèrdua de prestació d'estabilitat de determinats elements de l'edifici
Seguretat estructural
|
Urgent / Programable a curt termini:
Adopció de mesures cautelars
(preparar documentació tècnica pels tràmits de les mesures cautelars o projecte per l'execució de les obres)
|
Greu
|
3, 4
|
Com a mínim, cada any i fins als tres anys, podent ser menor segons els terminis indicats en l'informe de la ITE.
|
Pèrdua de prestació de seguretat de determinats elements de l'edifici
Seguretat no estructural
|
5, 6
| ||||
Pèrdua de prestacions greus de salubritat
Higiene, salut i protecció al medi ambient
|
7, 8, 9
| ||||
No risc imminent
per a la seguretat
de les persones
|
Pèrdua de prestació de seguretat de determinats elements de l'edifici
Seguretat no estructural
|
Programable a mig termini:
Intervenció correctora
|
Important
|
10, 11
| |
Pèrdua de prestacions de salubritat
Higiene, salut i protecció al medi ambient
|
12, 13
|
Cada 2 anys i fins als 6 anys
| |||
Pèrdua de prestacions de funcionalitat
Utilització i accessibilitat
|
14, 15
| ||||
No risc
per a la seguretat
de les persones
|
No pèrdua de prestacions
|
Programable a llarg termini:
Treballs de manteniment preventiu i/o corrector
|
Lleu
|
16, 17
|
La darrera columna 'Sobre la periodicitat de les verificacions de les deficiències' estableix els terminis de verificació per poder mantenir la vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici.
A la columna 'Exemples' s'indiquen casos representatius de cadascuna de les deficiències. A continuació s'indiquen els exemples corresponents a les diferents situacions de risc.
Exemples orientatius:
Molt greus
- Aparició sobtada d'esquerdes per causes d'excavacions en el solar veí que denoten un assentament, gir o lliscament del fonament d'una paret de càrrega que afecta de manera generalitzada a la transmissió de càrregues amb perill de col·lapse de l'estructura i que requereix del desallotjament de l'edifici.
- Fuita de gas que s'acumula en l'edifici, que pot produir una explosió que pot comprometre el seu col·lapse de l'estructura.
- Degradació del cap d'una o més biguetes d'un sostre d'un edifici fins a límits en que la secció resistent no és capaç de garantir la mínima seguretat de l'ús de l'edifici.
- Degradació generalitzada de les fixacions de les plaques d'una coberta lleugera, posant en perill l'estabilitat de la coberta en cas de vent.
- Fixacions de les baranes que no són capaces d'aguantar les empentes horitzontals i que posen en perill la seguretat de les persones.
- Risc de despreniments de l'aplacat de la façana de l'edifici.
- Fuites en la xarxa de sanejament de l'edifici que afecten greument a la salubritat de les persones.
- Filtracions d'aigua en coberta que afectin greument a la salubritat de l'edifici.
- Humitats de capil·laritat provocades per pèrdues de la xarxa de sanejament.
- Deteriorament en acabats de façanes que no representin un risc per a persones i/o béns (fissures, arrebossats en mal estat, etc.)
- Escrostonaments de formigó en pilars que no afectin a la seguretat de l'element.
- Condensacions per manca de ventilació i/o aïllament. Problemes d'humitat que provoquen el deteriorament dels elements portants i/o particions.
- Petites filtracions d'aigua que no afecten de forma greu la seva salubritat.
- Mancances de mecanismes de seguretat en la instal·lació elèctrica comunitària de l'edifici.
- Paviments lliscants a les zones de circulació de l'edifici que poden comprometre la seguretat de les persones.
- Mal estat de la pintura de façanes i patis.
- Oxidació d'elements metàl·lics (baranes, perfils metàl·lics...) que no afecten a la seguretat dels elements.
- Petites humitats per capil·laritat que no afecten a l'element portant.
[1] Article 9 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[2] Article 3 de la LOE (Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'edificació).
[3] Veure el document d'informació de suport 'Com actuar enfront les situacions de risc per a les persones i béns'. (Document 1.1.3)
[4] Veure el document d'informació de suport 'Quines conseqüències comporta la qualificació de les deficiències'. (Document 2.1.1)
1.1.3 Com actuar enfront de les situacions de risc per a les persones i els béns
En aquells casos en què, durant la visita d'inspecció de l'edifici, es detecti l'existència de deficiències qualificades com a "molt greus" o "greus" [1], caldrà comunicar de manera immediata la situació de risc imminent a la propietat i a l'Ajuntament del municipi on està situat l'edifici [2] (1). El Decret 67/2015 [3] associa les deficiències "molt greus" i "greus" a situacions de risc imminent i aquestes depenen del seu abast i gravetat. En el cas de les deficiències "molt greus", el risc imminent és generalitzat en tot l'edifici, mentre que en el cas de les deficiències "greus" afecta només a determinats elements de l'edifici.La comunicació a l'Ajuntament de les situacions de risc imminent es fa mitjançant el model normalitzat 'Model de comunicat de situacions de risc imminent per les persones i els béns' 2 (2), aprovat per l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC). Aquest comunicat no requereix del consentiment de la propietat, i és obligatori registrar-lo en el registre d'entrada de l'Ajuntament per tal de que quedi constància del seu lliurament.
Si es considera que és necessari adoptar mesures cautelars i urgents de seguretat [4], caldrà manifestar-ho en aquesta comunicació, aportant la documentació acreditativa [5] de la situació de risc imminent per tal que l'Ajuntament quedi informat. Cal aclarir que la proposta d'adopció de mesures cautelars i urgents de seguretat no forma part de l'encàrrec de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE) i, per tant, és objecte d'un encàrrec a part, atès que s'haurà de preparar una documentació tècnica específica [6] de les mesures a adoptar en funció de les situacions de risc imminent detectades durant la visita d'inspecció (proteccions de façana, apuntalament...), i posteriorment, s'haurà de redactar un projecte per a l'execució de les obres de reparació. En ambdós casos, s'haurà de presentar l'assumeix de la direcció de l'execució de les obres [7]. A més, en el cas del projecte de reparació, s'haurà d'incloure un estudi de seguretat i salut.
Avís als Serveis d'Emergències
En cas de detectar situacions de risc imminent que comporten una manca de seguretat per a les persones i/o els béns (ja siguin generalitzades, com pot ser un edifici en estat ruïnós o quan l'estabilitat global de l'edifici no queda garantida, o de determinats elements, com per exemple s'observen despreniments en balcons o cornises, pèrdua de capacitat portant d'una o més biguetes d'un sostre, etc.), i que requereixen d'una intervenció immediata 1, caldrà avisar als Serveis d'Emergències 2 (3) de la Generalitat de Catalunya o a la policia local 2 (1) del municipi on es trobi ubicat l'edifici per tal que adoptin les mesures de seguretat necessàries que eliminin la situació de risc (per exemple, el desallotjament de l'edifici, l'apuntalament de l'edifici o de l'element, prohibir el pas de les persones per sota dels elements constructius amb risc de despreniment, etc.).
[1] Veure el document d'informació de suport 'Com qualificar les deficiències que presenta l'edifici'. (Document 1.1.2)
[2] Veure l'Apartat 4. Enllaços d'interès. (Document 1.4.3)
[3] Article 9, punt 2 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[4] En l'informe de la ITE es demana indicar el nom del tècnic responsable i titulació encarregat d'executar les mesures cautelars. Per tant, durant la inspecció tècnica serà necessari preguntar a la propietat de l'immoble les dades del tècnic que les ha executat.
[5] En aquest cas no és necessari la redacció d'un estudi o estudi bàsic de seguretat i salut i s'entén que ja és suficient el Pla de prevenció de riscos laborals de l'empresa que executi les mesures cautelars.
[6] Un escrit on es descrigui la situació de risc imminent detectada (adjuntant fotografies), i es faci constar que són necessàries disposar de mesures cautelars i urgents de seguretat.
[7] No caldrà seguir el procediment anterior de comunicació a l'Ajuntament de les situacions de risc imminent quan, per l'escassa entitat de element en perill, es pugui resoldre de manera fàcil i efectiva sense llicències o permisos, però serà necessari fer-ho constar en l'informe el que s'ha detectat i les mesures cautelars que s'han pres. S'inclouen en aquest cas, les mesures cautelars que es puguin trobar executades de forma prèvia a la realització de la inspecció tècnica i que aparentment siguin correctes. La responsabilitat sobre aquestes no recau en el tècnic que realitza la ITE.
Enllaços d'interès
- Web Municipis i Comarques de Catalunya
- Enllaç al document 'Model de comunicat de situacions de risc imminent per les persones i els béns' del web de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC).
- Enllaç al document 'Model de comunicat de situacions de risc imminent per les persones i els béns' del web de la Generalitat de Catalunya.
- Web del Servei d'Emergències de la Generalitat de Catalunya
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/ca/altres/TaulaDeGestio/02
En el quadre de l'apartat 5. 'Dades generals de l'edifici' de la primera part de l'informe de la ITE cal marcar quines entitats de l'edifici han estat inspeccionades (les entitats no inspeccionades són les que queden en blanc).
Pel que fa a les entitats no inspeccionades, es recomana indicar a la Part I. 'Estat de conservació', Apartat 4. 'Valoració final de l'estat de conservació de l'edifici', casella 'Observacions' de l'informe els motius pels quals no s'ha pogut accedir, les accions de comunicació realitzades als propietaris i/o usuaris de les entitats.
Emissió d'informe complementari de la ITE
En cas que no s'hagin pogut visitar entitats considerades de risc o rellevants, llavors es recomana que el tècnic no emeti l'IITE i s'haurà d'informar a la Propietat o al seu representant legal, mitjançant un informe complementari, de la necessitat de la inspecció i de les repercussions que comporten el no poder-hi accedir.
En aquests casos, també és recomanable notificar al Col·legi corresponent que no s'ha pogut emetre l'informe indicant quins han estat els motius.
Un cop lliurat l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) a la propietat o a la comunitat de propietaris, cal fer sempre un seguiment de l'estat de les deficiències reflectides en el informe, excepte quan la propietat hagi executat les obres de reparació de les mateixes o bé les hagi iniciat [1].
El seguiment de l'estat de les deficiències depèn de com han estat qualificades en l'informe de la ITE. En aquestes inspeccions, caldrà verificar totes les deficiències 'molt greus', 'greus' o 'importants'. En el cas de les deficiències 'molt greus' i 'greus', s'haurà de comprovar que les mesures cautelars executades es mantenen en bon estat i que l'estat de l'edifici es manté sense risc per les persones i/o els béns; i en el cas de les deficiències 'importants', acreditar que no han empitjorat la seva qualificació. Per tant, no es tracta de realitzar una nova ITE, sinó de controlar les deficiències indicades en l'IITE.
Terminis de les inspeccions de verificació
A la taula següent, s'indiquen els terminis que té la propietat per a contractar un/a tècnic/a per tal de realitzar les inspeccions de verificació, segons la qualificació de les deficiències:
Els terminis indicats a la taula són a partir de la data d'emissió de l'IITE.
Nota: En la Part I. 'Estat de conservació', Apartat '2. Periodicitat de l'informe de verificació de l'estat de les deficiències' de l'IITE figuren les dates de les inspeccions de verificació que haurà d'encarregar la propietat a un/a tècnic/a posteriorment a l'emissió de l'informe. Les dates de les inspeccions les posa el programa 'Generador d'informes' de forma automàtica en el moment que el tècnic redactor tanca l'informe d'acord amb les deficiències indicades en l'IITE. Quan el tècnic redactor entregui l'IITE a la propietat es recomana comunicar l'obligació de realitzar les inspeccions de verificació si no han executat les obres de reparació de les mateixes o bé no les han iniciat.
Models d'informes de verificació
L'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC) ha creat dos models d'informe de verificació que el/la tècnic/a pot descarregar del propi web de l'Agència o del web de la Generalitat de Catalunya.
Els dos models d'informe són:
Els informes de verificació no s'han de presentar a l'Administració, però si s'han d'entregar a la propietat. Cal informar a la propietat de que els informes s'han d'adjuntar al Certificat d'aptitud de l'edifici perquè aquest no perdi la seva vigència [2] i arxivar-los en el Llibre de l'Edifici. També cal avisar que l'Administració pot demanar en qualsevol moment que presenti aquests informes de verificació per a veure si està vigent o no el Certificat d'aptitud.
El Certificat d'aptitud de l'edifici
L'Administració, un cop rebuda la sol·licitud d'emissió del Certificat d'aptitud de l'edifici junt amb l'IITE (en el format que determini), resoldrà l'expedient prèvia revisió administrativa de l'informe i procedirà a emetre el corresponent Certificat d'aptitud de l'edifici. L'emissió del Certificat depèn de com han estat qualificades les deficiències.
A la taula següent, s'indiquen les resolucions del Certificat d'aptitud de l'edifici:
* S'han executat les mesures cautelars de les situacions de risc imminent per a les persones i béns.
Quan en l'IITE consten deficiències amb diferents qualificacions, el Certificat d'aptitud de l'edifici que s'obté és d'acord amb la deficiència més greu.
Vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici
A la taula següent, s'indica la vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici que emet l'Administració de la Generalitat de Catalunya, en funció de la qualificació de les deficiències:
* El Certificat d'aptitud de l'edifici perd la vigència en els següents casos:
En l'IITE i respecte a les mesures cautelars executades, és necessari especificar el tècnic competent que les ha dut a terme i la seva titulació. Per tant, caldrà preguntar a la propietat les dades del tècnic.
Obtenció del Certificat d'aptitud de l'edifici [2]
Si les mesures cautelars han estat executades i s'ha indicat el tècnic que les ha dut a terme, aleshores es podrà tancar i emetre l'IITE per sol·licitar el Certificat d'aptitud de l'edifici.
Resolució denegatòria d'aptitud
Si les mesures cautelars no han estat executades, i s'ha emès l'IITE, l'Administració emetrà una resolució denegatòria d'aptitud [3] ja que és imprescindible haver-les executat per poder-lo obtenir.
En aquests casos, caldrà presentar una nova sol·licitud que acompanyi un nou IITE [4] que acrediti que s'han executat les mesures cautelars o be que s'han executat les obres per obtenir el Certificat d'aptitud.
[1] Veure el document informació de suport 'Com actuar enfront de situacions de risc imminent per a les persones i béns'. (Document 1.1.3)
L'objectiu de les propostes de recomanacions de manteniment i de conservació [1] és informar, a la propietat, del manteniment que caldria dur a terme a l'edifici (incloent els annexos i les instal·lacions) per al seu bon ús i per allargar-ne la seva vida, així com que embelleixi d'una manera adequada, d'acord amb la inspecció tècnica realitzada.
Les propostes de recomanacions van encaminades a detectar les possibles mancances de manteniment de l'edifici, ja sigui perquè no està sent efectiu o perquè no ha estat contemplat, i millorar les instruccions d'ús i manteniment existents, si n'hi han.
Absència d'instrucció d'ús i manteniment
En cas que l'edifici existent no disposi d'instruccions d'ús i manteniment, el tècnic haurà d'indicar, en la Part I. 'Estat de conservació', Apartat 3. 'Recomanacions necessàries per a un correcte manteniment i conservació' de l'IITE, les accions que la propietat haurà de dur a terme per a un correcte manteniment i conservació de l'edifici.
Totes les accions de manteniment i conservació s'han de numerar i definir la periodicitat amb la que s'han de dur a terme.
Aquestes recomanacions de conservació i manteniment formaran part de les instruccions d'ús i manteniment del Llibre de l'edifici existent [2].
Incorporació de les noves instruccions d'ús i manteniment
Quant a les propostes de recomanacions que preveu el nou Decret, en cap cas substitueixen les instruccions d'ús i manteniment que ja disposa l'edifici, sinó que aquestes s'afegeixen a les ja existents per a complementar-les.
En cas que aquestes propostes de recomanacions contradiguin les instruccions d'ús i manteniment existents caldria considerar la seva modificació o substitució. La modificació, substitució o ampliació de les instruccions d'ús i manteniment existents del Llibre de l'edifici no forma part de l'encàrrec de la inspecció tècnica sinó que es tractarà d'un nou encàrrec a part.
Les recomanacions de manteniment i conservació de l'edifici han de definir la periodicitat amb la que s'han de dur a terme.
Llibre de l'edifici dels edificis d'habitatges existents
Pel que fa a les propostes de recomanacions prescrites en l'IITE, aquestes hauran de formar part del Llibre de l'edifici i s'hauran d'adjuntar dins de l'Apartat 'Arxiu de documents'.
L'objectiu de les propostes de recomanacions de millora de l'edifici [1] és informar, a la propietat, de les actuacions que es podrien realitzar a l'edifici en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència, així com l'avaluació de les condicions bàsiques d'accessibilitat.
Les propostes han d'anar encaminades a millorar les condicions d'habitabilitat i l'adequació per a l'ús de les persones que resideixen en l'edifici.
Propostes de millora associades a la reparació de les deficiències
Les propostes de recomanacions de millora que es formulin en l'IITE, en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència, i d'accessibilitat de l'edifici, hauran d'anar associades a la reparació de les deficiències detectades durant la inspecció tècnica.
Propostes de millora en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència
Les propostes de millora en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència que prescriu el Decret 2015 es poden realitzar de dues maneres diferents:
Les recomanacions de millores que el tècnic ha de prescriure han de ser actuacions globals en tot l'edifici.
Quant a l'encàrrec que pugui sol·licitar la propietat per realitzar la Certificació d'Eficiència Energètica, aquest no forma part de la ITE.
Si durant la inspecció tècnica s'han detectat barreres arquitectòniques a l'edifici, caldrà avaluar si l'edifici és susceptible o no de realitzar millores i els ajustos raonables [3] per a satisfer-les. Pel que fa a les propostes de millora de les condicions bàsiques d'accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l'accés i la utilització de l'edifici, aquestes hauran de ser tècnicament viables [4] de manera que permetin assolir la màxima adequació possible de l'edifici, és a dir, caldrà fer una descripció de les mesures i indicar els seus costos estimats.
[1] Article 8, punt 4, lletres b) i c) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
Per poder obtenir el Certificat d'aptitud de l'edifici, prèviament és obligatori que l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) hagi estat lliurat a la propietat o la comunitat de propietaris [1]. La data de lliurament de l'IITE a la propietat és una dada necessària per omplir el formulari 'Sol•licitud d'emissió del Certificat d'aptitud de l'edifici'.
Caldrà lliurar l'IITE, a la propietat, en els formats informàtics que genera l'aplicatiu 'Generador d'informes' [2]. Així mateix, el tècnic redactor presentarà dues copies impreses de l'IITE a la propietat que s'hauran de firmar a la part inferior de la darrera pàgina per les dues parts. El tècnic se'n quedarà una còpia signada com a prova de lliurament a la Propietat [3].
Sol•licitud del Certificat d'aptitud: El Codi de l'IITE dada imprescindible de la sol•licitud
Un cop tancat l'IITE en el programa 'Generador d'informes', aquest genera un codi alfanumèric de 8 dígits tal com es mostra a continuació.
El codi que genera el programa està situat a la part superior esquerra de l'IITE. Aquest codi és una dada imprescindible per a diligenciar el formulari per a tramitar la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici davant l'Administració.
Vies de tramitació de la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici
Les vies per a tramitar la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici a l'Administració són preferentment per via telemàtica:
http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/ca/altres/TaulaDeGestio/04
Enllaços d'interès
El Llibre de l'Edifici [3] té per objecte allargar la vida de l'edifici i evitar la seva degradació, i és un instrument que està format per un conjunt de documents que dóna informació sobre les característiques tècniques de l'edifici (solucions constructives, instal•lacions, qualitats, garanties, etc.), les instruccions d'us i manteniment, i recull totes les dades de les intervencions de rehabilitació o millora que es produeixen en les zones comunes i elements comuns [4] així com en els seus habitatges.
Obligatorietat
La formalització del Llibre de l'Edifici en cas dels edificis existents construïts abans del 7 d'abril de 1993, correspon a la propietat o a la comunitat de propietaris, i s'ha de elaborar a partir de la data de recepció de l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE).
Igualment, tots els edificis existents que han realitzat alguna actuació, inclosa en l'article 2, punt 2, lletra b) de la LOE [5], tenen l'obligació d'elaborar el Llibre de l'edifici existent. El contingut del Llibre de l'edifici serà el que s'indica a l'article 7 de la LOE. També caldrà incloure tota aquella documentació que s'hagi establert en les normatives redactades posteriors a la LOE, com poden ser el CTE [6], la Certificació d'Eficiència Energètica [7], etc.
L'elaboració del Llibre de l'Edifici no forma part de l'encàrrec de la ITE i, per tant, és objecte d'un encàrrec a part.
Estructura i contingut
El Llibre de l'Edifici dels edificis d'habitatges existents construïts amb anterioritat al 7 d'abril de 1993 s'estructura en els següents apartats:
[1] Disposició final del Decret 206/1992, d'1 de setembre, pel qual es regula el Llibre de l'Edifici, publicat el dia 7 d'octubre de 1992.
L'objectiu principal del Programa de Rehabilitació és preveure una planificació per a la realització de les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i possibles millores a realitzar en l'edifici, a partir dels resultats de la ITE. És a dir, es tracta que la propietat aprovi, en un termini raonable, un programa de reparació de les deficiències i de les millores per aconseguir l'adequació de l'edifici.
El Decret 67/2015 no estableix que el tècnic hagi de fixar terminis de reparació en el moment de redactar l'IITE. La propietat és la que està obligada a fer front a la reparació de les deficiències de forma programada. La programació i tipus d'intervencions seran sempre adequades a les possibilitats socioeconòmiques particulars de la propietat, i a criteris de racionalitat tècnica i econòmica.
Per tant, el Programa de Rehabilitació esdevé un compromís cabdal per a la rehabilitació i conservació dels edificis.
El Programa de Rehabilitació
El Programa de Rehabilitació és un document de síntesis per establir un calendari d'actuacions d'intervenció en l'edifici. És convenient que el Programa de Rehabilitació es faci de forma consensuada entre propietat, administrador, tècnic i, si s'escau, empreses constructores especialitzades en rehabilitació. No es tracta de fer un projecte, sinó una aproximació dels treballs a realitzar, quins són els seus costos estimats, en quantes fases s'assoliran, i com s'afronta al seu finançament a través de quotes especifiques.
Per poder redactar el Programa de Rehabilitació és necessari disposar d'un IITE. En funció del nombre i importància de les deficiències detectades en l'edifici, es redactarà el Programa, o bé, serà necessari prescriure treballs previs, com pot ser una diagnosi estructural, etc., que permetin aprofundir en les causes que han originat les deficiències, i així encertar en les propostes d'intervenció i la seva valoració econòmica estimada.
La programació ha de buscar sempre l'optimització de recursos i oportunitats, tal com realitzar intervencions no prioritàries però que impliquen un estalvi econòmic en el temps. Per exemple: aprofitar una bastida de façana necessària per la reparació de balcons per millorar els revestiments. Aprofitar la intervenció en el sistema de desguàs per adaptar l'entrada de l'edifici a les exigències d'accessibilitat, etc.
Contingut del Programa de Rehabilitació
Pel que fa a la redacció del Programa de Rehabilitació, el Decret 67/2015 només estableix que aquest ha de ser supervisat [1] per un/a tècnic/a competent (que pot ser, o bé, un/a Arquitecte/a, o bé, un/a Aparellador/a, Arquitecte/a tècnic/a o Enginyer/a de l'edificació, i que no incorri en cap incompatibilitat, prohibició o inhabilitació per a l'exercici professional) que farà les recomanacions oportunes prèviament a l'aprovació del Programa per part de la propietat. La supervisió del Programa de Rehabilitació per part d'un tècnic i/o la redacció d'aquest Programa (si és el cas), no formen part de l'encàrrec de la ITE, sinó que es tracta de nous encàrrecs.
Igualment, la prescripció dels possibles treballs previs necessaris que permetin aprofundir en les causes de les deficiències per part d'un tècnic tampoc forma part de la ITE i és objecte d'encàrrec independent. També, la contractació d'un/a tècnic/a per a la redacció del/s projecte/s de rehabilitació necessaris, abans de l'inici de les obres, posteriorment a la redacció del Programa de Rehabilitació, és objecte d'encàrrec/s a banda.
Respecte al format i contingut del Programa de Rehabilitació, aquest no queda definit en la pròpia disposició, ni existeix cap document que ho estableixi. El Programa es podrà redactar per fases tenint en compte el nivell de gravetat [2] de les deficiències detectades d'acord amb el que preveu el Decret 67/2015. Per tant, es tracta de programar la reparació de les deficiències indicades en la ITE i en els treballs previs necessaris, establint un ordre i una data aproximada (mes i any) per a la seva execució.
El Programa de Rehabilitació, i l'acord d'aprovació de la Junta general de propietaris si hi ha comunitat, haurà de contenir:
El Col•legi d'Arquitectes de Catalunya [3] (1) i el Consell dels Col•legis d'Aparelladors, d'Arquitectes Tècnics i Enginyers de l'Edificació de Catalunya 3 (2), han elaborat conjuntament un document de suport als tècnics per a redactar el Programa de Rehabilitació.
Terminis d'aprovació del Programa de Rehabilitació
La propietat o la comunitat de propietaris tenen l'obligació d'aprovar un Programa de Rehabilitació de l'edifici, quan en l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) s'indiqui que l'edifici presenta algun tipus de deficiències. El termini per aprovar aquest Programa depèn de la qualificació de les deficiències indicades en l'IITE
A la taula següent, s'indiquen els terminis que té la propietat per aprovar el Programa de Rehabilitació, a partir de la data de recepció [4] de l'IITE:
En cas que l'edifici presenti diferents tipus de deficiències, el termini per a l'aprovació del Programa s'entén que serà el menor de tots ells.
Finalment, quant a la data de recepció de l'IITE, aclarir que és la data en que la propietat rep de forma fefaent l'informe segons s'indica en el document 'L'informe de la ITE'.
La verificació del compliment, per part de la propietat, del deure de conservació i rehabilitació dels edificis està vinculada a l'obtenció del Certificat d'aptitud de l'edifici.
Compliment del deure de conservació [2]
El Certificat d'aptitud 'Apte' acredita el compliment, per part de la propietat, del deure de conservació.
No compliment del deure de conservació
Els Certificats d'aptitud 'Apte provisional' o 'Apte cautelarment' no acrediten el compliment, per part de la propietat, del deure de conservació. Per justificar el compliment, caldrà dur a terme les obres de reparació per esmenar les deficiències detectades.
[1] Article 30 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l'habitatge.
Articles 42.1, 116 i 197 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme,
Articles 553-38 i 553-44 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.
Títol II de la Llei 8/2013, de 26 de juny, Rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.
Articles 9 i 10 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal.
2.1.0 Redacció de l'ITE: entitats no inspeccionades
Entitats no inspeccionadesEn el quadre de l'apartat 5. 'Dades generals de l'edifici' de la primera part de l'informe de la ITE cal marcar quines entitats de l'edifici han estat inspeccionades (les entitats no inspeccionades són les que queden en blanc).
Pel que fa a les entitats no inspeccionades, es recomana indicar a la Part I. 'Estat de conservació', Apartat 4. 'Valoració final de l'estat de conservació de l'edifici', casella 'Observacions' de l'informe els motius pels quals no s'ha pogut accedir, les accions de comunicació realitzades als propietaris i/o usuaris de les entitats.
Emissió d'informe complementari de la ITE
En cas que no s'hagin pogut visitar entitats considerades de risc o rellevants, llavors es recomana que el tècnic no emeti l'IITE i s'haurà d'informar a la Propietat o al seu representant legal, mitjançant un informe complementari, de la necessitat de la inspecció i de les repercussions que comporten el no poder-hi accedir.
En aquests casos, també és recomanable notificar al Col·legi corresponent que no s'ha pogut emetre l'informe indicant quins han estat els motius.
2.1.1 Quines conseqüències comporta la qualificació de les deficiències
Inspeccions de verificacióUn cop lliurat l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) a la propietat o a la comunitat de propietaris, cal fer sempre un seguiment de l'estat de les deficiències reflectides en el informe, excepte quan la propietat hagi executat les obres de reparació de les mateixes o bé les hagi iniciat [1].
El seguiment de l'estat de les deficiències depèn de com han estat qualificades en l'informe de la ITE. En aquestes inspeccions, caldrà verificar totes les deficiències 'molt greus', 'greus' o 'importants'. En el cas de les deficiències 'molt greus' i 'greus', s'haurà de comprovar que les mesures cautelars executades es mantenen en bon estat i que l'estat de l'edifici es manté sense risc per les persones i/o els béns; i en el cas de les deficiències 'importants', acreditar que no han empitjorat la seva qualificació. Per tant, no es tracta de realitzar una nova ITE, sinó de controlar les deficiències indicades en l'IITE.
Terminis de les inspeccions de verificació
A la taula següent, s'indiquen els terminis que té la propietat per a contractar un/a tècnic/a per tal de realitzar les inspeccions de verificació, segons la qualificació de les deficiències:
Qualificació de les deficiències detectades
|
Terminis per les
inspeccions de verificació
|
Molt greus
| Els terminis fixats a l'informe o, com a mínim cada 12 mesos |
Greus
| Els terminis fixats a l'informe o, com a mínim cada 12 mesos |
Importants
| 24 mesos |
Els terminis indicats a la taula són a partir de la data d'emissió de l'IITE.
Nota: En la Part I. 'Estat de conservació', Apartat '2. Periodicitat de l'informe de verificació de l'estat de les deficiències' de l'IITE figuren les dates de les inspeccions de verificació que haurà d'encarregar la propietat a un/a tècnic/a posteriorment a l'emissió de l'informe. Les dates de les inspeccions les posa el programa 'Generador d'informes' de forma automàtica en el moment que el tècnic redactor tanca l'informe d'acord amb les deficiències indicades en l'IITE. Quan el tècnic redactor entregui l'IITE a la propietat es recomana comunicar l'obligació de realitzar les inspeccions de verificació si no han executat les obres de reparació de les mateixes o bé no les han iniciat.
Models d'informes de verificació
L'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC) ha creat dos models d'informe de verificació que el/la tècnic/a pot descarregar del propi web de l'Agència o del web de la Generalitat de Catalunya.
Els dos models d'informe són:
- Model d'informe de verificació de deficiències 'importants'
- Model d'informe de verificació de deficiències 'greus' o 'molt greus'
Els informes de verificació no s'han de presentar a l'Administració, però si s'han d'entregar a la propietat. Cal informar a la propietat de que els informes s'han d'adjuntar al Certificat d'aptitud de l'edifici perquè aquest no perdi la seva vigència [2] i arxivar-los en el Llibre de l'Edifici. També cal avisar que l'Administració pot demanar en qualsevol moment que presenti aquests informes de verificació per a veure si està vigent o no el Certificat d'aptitud.
El Certificat d'aptitud de l'edifici
L'Administració, un cop rebuda la sol·licitud d'emissió del Certificat d'aptitud de l'edifici junt amb l'IITE (en el format que determini), resoldrà l'expedient prèvia revisió administrativa de l'informe i procedirà a emetre el corresponent Certificat d'aptitud de l'edifici. L'emissió del Certificat depèn de com han estat qualificades les deficiències.
A la taula següent, s'indiquen les resolucions del Certificat d'aptitud de l'edifici:
Qualificació de les
deficiències detectades
|
Vigència del Certificat
de l'aptitud de l'edifici
|
Sense deficiències
|
Apte
|
Lleus
|
Apte
|
Importants
|
Apte provisional
|
Greus
|
Apte cautelarment *
|
Molt greus
|
Apte cautelarment *
|
Greus o Molt greus,
sense mesures executades
|
Resolució denegatòria d'aptitud
|
* S'han executat les mesures cautelars de les situacions de risc imminent per a les persones i béns.
Quan en l'IITE consten deficiències amb diferents qualificacions, el Certificat d'aptitud de l'edifici que s'obté és d'acord amb la deficiència més greu.
Vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici
A la taula següent, s'indica la vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici que emet l'Administració de la Generalitat de Catalunya, en funció de la qualificació de les deficiències:
Qualificació de les deficiències detectades
|
Vigència del Certificat
de l'aptitud de l'edifici
|
Molt greus
|
3 anys *
|
Greus
|
3 anys *
|
Importants
|
6 anys *
|
Lleus
|
10 anys
|
Sense deficiències
|
10 anys
|
* El Certificat d'aptitud de l'edifici perd la vigència en els següents casos:
- No realitzar les inspeccions de verificació i emetre l'informe corresponent (veure Apartat 'Terminis de les inspeccions de verificació' del document),
- Les deficiències 'importants' han evolucionat a 'greus' o 'molt greus', o
- Les mesures cautelars executades presenten risc imminent per a les persones i/o per als béns, en els casos de les deficiències 'greus' o 'molt greus'.
[1] Article 14 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[2] Veure Apartat 'Vigència del Certificat d'aptitud de l'edifici' d'aquest document.
[3] Veure document Informació de suport 'Com actuar enfront de les situacions de risc per a les persones i béns'. (Document 1.1.3)
2.1.1.1 Les mesures cautelars i el Certificat d'aptitud de l'edifici
Si durant la visita d'inspecció de l'edifici s'han detectat situacions de risc imminent per a la seguretat de les persones i/o béns, posteriorment, caldrà verificar si s'han prescrit i executat mesures cautelars de seguretat [1] i manifestar-ho en l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE).En l'IITE i respecte a les mesures cautelars executades, és necessari especificar el tècnic competent que les ha dut a terme i la seva titulació. Per tant, caldrà preguntar a la propietat les dades del tècnic.
Obtenció del Certificat d'aptitud de l'edifici [2]
Si les mesures cautelars han estat executades i s'ha indicat el tècnic que les ha dut a terme, aleshores es podrà tancar i emetre l'IITE per sol·licitar el Certificat d'aptitud de l'edifici.
Resolució denegatòria d'aptitud
Si les mesures cautelars no han estat executades, i s'ha emès l'IITE, l'Administració emetrà una resolució denegatòria d'aptitud [3] ja que és imprescindible haver-les executat per poder-lo obtenir.
En aquests casos, caldrà presentar una nova sol·licitud que acompanyi un nou IITE [4] que acrediti que s'han executat les mesures cautelars o be que s'han executat les obres per obtenir el Certificat d'aptitud.
[1] Veure el document informació de suport 'Com actuar enfront de situacions de risc imminent per a les persones i béns'. (Document 1.1.3)
[2] Veure el document informació de suport 'Quines conseqüències comporta la qualificació de les deficiències'. (Document 2.1.1)
[3] Article 12, punt 1, lletra e) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[4] Quant al nou IITE, aclarir que no es tracta de realitzar una nova inspecció tècnica sinó que es tracta de modificar l'IITE existent amb el 'Generador d'informes'. Caldrà pujar l'arxiu de l'IITE a l'aplicatiu i indicar que s'han executat les mesures cautelars i les dades del tècnic que les ha dut a terme. A continuació, es tancarà l'informe modificat que generarà un nou codi. Llavors es podrà tramitar la nova sol·licitud d'emissió del Certificat d'aptitud de l'edifici davant l'Administració (veure document d'informació de suport 'Com tramitar la sol·licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici un cop redactat l'IITE') tot indicant el nou codi.
2.1.2. Propostes de recomanacions de manteniment i de conservació
Objectiu de les propostes de recomanacionsL'objectiu de les propostes de recomanacions de manteniment i de conservació [1] és informar, a la propietat, del manteniment que caldria dur a terme a l'edifici (incloent els annexos i les instal·lacions) per al seu bon ús i per allargar-ne la seva vida, així com que embelleixi d'una manera adequada, d'acord amb la inspecció tècnica realitzada.
Les propostes de recomanacions van encaminades a detectar les possibles mancances de manteniment de l'edifici, ja sigui perquè no està sent efectiu o perquè no ha estat contemplat, i millorar les instruccions d'ús i manteniment existents, si n'hi han.
Absència d'instrucció d'ús i manteniment
En cas que l'edifici existent no disposi d'instruccions d'ús i manteniment, el tècnic haurà d'indicar, en la Part I. 'Estat de conservació', Apartat 3. 'Recomanacions necessàries per a un correcte manteniment i conservació' de l'IITE, les accions que la propietat haurà de dur a terme per a un correcte manteniment i conservació de l'edifici.
Totes les accions de manteniment i conservació s'han de numerar i definir la periodicitat amb la que s'han de dur a terme.
Aquestes recomanacions de conservació i manteniment formaran part de les instruccions d'ús i manteniment del Llibre de l'edifici existent [2].
Incorporació de les noves instruccions d'ús i manteniment
Quant a les propostes de recomanacions que preveu el nou Decret, en cap cas substitueixen les instruccions d'ús i manteniment que ja disposa l'edifici, sinó que aquestes s'afegeixen a les ja existents per a complementar-les.
En cas que aquestes propostes de recomanacions contradiguin les instruccions d'ús i manteniment existents caldria considerar la seva modificació o substitució. La modificació, substitució o ampliació de les instruccions d'ús i manteniment existents del Llibre de l'edifici no forma part de l'encàrrec de la inspecció tècnica sinó que es tractarà d'un nou encàrrec a part.
Les recomanacions de manteniment i conservació de l'edifici han de definir la periodicitat amb la que s'han de dur a terme.
Llibre de l'edifici dels edificis d'habitatges existents
Pel que fa a les propostes de recomanacions prescrites en l'IITE, aquestes hauran de formar part del Llibre de l'edifici i s'hauran d'adjuntar dins de l'Apartat 'Arxiu de documents'.
[1] Article 8, punt 4, lletra a) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[2] Article 26 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
2.1.3. Propostes de recomanacions de millora de l'edifici
Objectiu de les recomanacions de milloraL'objectiu de les propostes de recomanacions de millora de l'edifici [1] és informar, a la propietat, de les actuacions que es podrien realitzar a l'edifici en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència, així com l'avaluació de les condicions bàsiques d'accessibilitat.
Les propostes han d'anar encaminades a millorar les condicions d'habitabilitat i l'adequació per a l'ús de les persones que resideixen en l'edifici.
Propostes de millora associades a la reparació de les deficiències
Les propostes de recomanacions de millora que es formulin en l'IITE, en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència, i d'accessibilitat de l'edifici, hauran d'anar associades a la reparació de les deficiències detectades durant la inspecció tècnica.
Propostes de millora en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència
Les propostes de millora en matèria de sostenibilitat i d'ecoeficiència que prescriu el Decret 2015 es poden realitzar de dues maneres diferents:
- En cas que la propietat disposi del Certificat d'Eficiència Energètica (CEE) de l'edifici, o se li encarregui al tècnic la seva realització, aleshores es poden indicar en l'IITE les propostes que figuren en el Certificat. Es recorda que no cal adjuntar el CEE de l'edifici en l'IITE sinó que tan sols cal indicar l'ID Codi tràmit o el registre de l'etiqueta (número identificador) i la data d'expedició del Certificat.
Les recomanacions de millores que el tècnic ha de prescriure han de ser actuacions globals en tot l'edifici.
Quant a l'encàrrec que pugui sol·licitar la propietat per realitzar la Certificació d'Eficiència Energètica, aquest no forma part de la ITE.
- En cas que la propietat no disposi del Certificat, el programa 'Generador d'informes' [2] ajudarà al tècnic a definir les propostes de millora de sostenibilitat i d'ecoeficiència que haurà d'indicar en l'IITE, ja que el programa disposa d'una base de dades d'edificis existents que han estat analitzats els seus consums energètics en funció de l'època de construcció, tipologia edificatòria, orientació, sistemes constructius, instal·lacions… El 'Generador d'informes', a partir de les dades introduïdes de l'edifici, proposarà al tècnic un seguit de recomanacions de millora que el tècnic pot acceptar o modificar sota el seu criteri.
Si durant la inspecció tècnica s'han detectat barreres arquitectòniques a l'edifici, caldrà avaluar si l'edifici és susceptible o no de realitzar millores i els ajustos raonables [3] per a satisfer-les. Pel que fa a les propostes de millora de les condicions bàsiques d'accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l'accés i la utilització de l'edifici, aquestes hauran de ser tècnicament viables [4] de manera que permetin assolir la màxima adequació possible de l'edifici, és a dir, caldrà fer una descripció de les mesures i indicar els seus costos estimats.
[1] Article 8, punt 4, lletres b) i c) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[2] Veure document d'informació de suport 'L'informe de la ITE (IITE)'. (Document 2.1.0.0)
[3] Article 2, punt 4 de la Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.
[4] Títol II de la Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.
3.1.1 Com tramitar la sol·licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici un cop redactat l'IITE
Lliurament de l'IITE a la propietat de l'edificiPer poder obtenir el Certificat d'aptitud de l'edifici, prèviament és obligatori que l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) hagi estat lliurat a la propietat o la comunitat de propietaris [1]. La data de lliurament de l'IITE a la propietat és una dada necessària per omplir el formulari 'Sol•licitud d'emissió del Certificat d'aptitud de l'edifici'.
Caldrà lliurar l'IITE, a la propietat, en els formats informàtics que genera l'aplicatiu 'Generador d'informes' [2]. Així mateix, el tècnic redactor presentarà dues copies impreses de l'IITE a la propietat que s'hauran de firmar a la part inferior de la darrera pàgina per les dues parts. El tècnic se'n quedarà una còpia signada com a prova de lliurament a la Propietat [3].
Sol•licitud del Certificat d'aptitud: El Codi de l'IITE dada imprescindible de la sol•licitud
Un cop tancat l'IITE en el programa 'Generador d'informes', aquest genera un codi alfanumèric de 8 dígits tal com es mostra a continuació.
XXXX0000
Els quatre primers dígits són sempre lletres i els quatre darrers són números.El codi que genera el programa està situat a la part superior esquerra de l'IITE. Aquest codi és una dada imprescindible per a diligenciar el formulari per a tramitar la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici davant l'Administració.
Vies de tramitació de la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici
Les vies per a tramitar la sol•licitud del Certificat d'aptitud de l'edifici a l'Administració són preferentment per via telemàtica:
- Via telemàtica: els tècnics, prèviament autoritzats per la propietat, o la propietat o el president de la comunitat de propietaris (o el seu representant legal) poden utilitzar aquesta via per a tramitar sol•licitud del Certificat a través del web de l'Oficina Virtual de Tràmits (OVT) [4] (1).
- Presencialment: la propietat o bé els tècnics, prèviament autoritzats per la propietat, poden utilitzar aquesta via per a tramitar la sol•licitud del Certificat a través de les oficines dels serveis d'habitatge de les demarcacions territorials de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC) 4 (2) o de les administracions locals que tenen un conveni de col•laboració per emetre Certificats d'aptitud.
[1] Article 10, lletra a) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
La propietat, desprès de la recepció de l'informe, té l'obligació de presentar-lo davant l'Administració competent; executar, de manera immediata i urgent, les mesures cautelars requerides en l'IITE, en el cas de que aquestes no hagin estat executades; i finalment, aprovar el Programa de Rehabilitació (veure el document 'El Programa de Rehabilitació').
La propietat, desprès de la recepció de l'informe, té l'obligació de presentar-lo davant l'Administració competent; executar, de manera immediata i urgent, les mesures cautelars requerides en l'IITE, en el cas de que aquestes no hagin estat executades; i finalment, aprovar el Programa de Rehabilitació (veure el document 'El Programa de Rehabilitació').
[2] El programa 'Generador d'informes' permet obtenir l'informe amb format XML i PDF.
[3] Veure document d'informació de suport 'L'informe de la ITE'. (Document 2.1.0.0).
[4] Veure l'Apartat 4. Enllaços d'interès. (Document 3.4.1)
3.4.1 Enllaços d'interès
3.4.1 Enllaços d'interès
- Oficina Virtual de Tràmits de la Generalitat de Catalunya, Apartat Tramitació de les ITE
- Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), apartat 'On som'
Enllaços d'interès
- Col•legis d'Arquitectes de Catalunya
- Consell dels Col•legis d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers de l'Edificació de Catalunya
4.1.1. El Llibre de l'Edifici dels edificis d'habitatges existents construïts amb anterioritat al 7 d'abril de 1993 [1] [2]
ObjecteEl Llibre de l'Edifici [3] té per objecte allargar la vida de l'edifici i evitar la seva degradació, i és un instrument que està format per un conjunt de documents que dóna informació sobre les característiques tècniques de l'edifici (solucions constructives, instal•lacions, qualitats, garanties, etc.), les instruccions d'us i manteniment, i recull totes les dades de les intervencions de rehabilitació o millora que es produeixen en les zones comunes i elements comuns [4] així com en els seus habitatges.
Obligatorietat
La formalització del Llibre de l'Edifici en cas dels edificis existents construïts abans del 7 d'abril de 1993, correspon a la propietat o a la comunitat de propietaris, i s'ha de elaborar a partir de la data de recepció de l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE).
Igualment, tots els edificis existents que han realitzat alguna actuació, inclosa en l'article 2, punt 2, lletra b) de la LOE [5], tenen l'obligació d'elaborar el Llibre de l'edifici existent. El contingut del Llibre de l'edifici serà el que s'indica a l'article 7 de la LOE. També caldrà incloure tota aquella documentació que s'hagi establert en les normatives redactades posteriors a la LOE, com poden ser el CTE [6], la Certificació d'Eficiència Energètica [7], etc.
L'elaboració del Llibre de l'Edifici no forma part de l'encàrrec de la ITE i, per tant, és objecte d'un encàrrec a part.
Estructura i contingut
El Llibre de l'Edifici dels edificis d'habitatges existents construïts amb anterioritat al 7 d'abril de 1993 s'estructura en els següents apartats:
- Les instruccions o recomanacions d'ús i manteniment de l'edifici i les seves instal•lacions.
- L'arxiu de documents.
- El registre d'incidències [8].
[1] Disposició final del Decret 206/1992, d'1 de setembre, pel qual es regula el Llibre de l'Edifici, publicat el dia 7 d'octubre de 1992.
[2] La data del 7 d'abril de 1993, correspon a la data del Certificat final d'obra emès per la Direcció Facultativa de l'obra.
[3] Article 2, punt 4 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[4] Articles 553-38 i 553-44 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.
[5] Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació.
[6] Article 8, punts 2 i 3 del Reial Decret 314/2006, de 17 de març, pel que s'aprova el Codi Tècnic de l'Edificació.
[7] Article 5, punt 7 del Reial Decret 235/2013, de 5 d'abril, pel que s'aprova el procediment bàsic per a la certificació de l'eficiència energètica dels edificis.
[8] Apartat Quart de l'Annex 2 Prescripcions tècniques i estructura del llibre de l'edifici del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
4.1.2 El Programa de Rehabilitació
Objectiu del Programa de RehabilitacióL'objectiu principal del Programa de Rehabilitació és preveure una planificació per a la realització de les intervencions necessàries de rehabilitació, conservació i possibles millores a realitzar en l'edifici, a partir dels resultats de la ITE. És a dir, es tracta que la propietat aprovi, en un termini raonable, un programa de reparació de les deficiències i de les millores per aconseguir l'adequació de l'edifici.
El Decret 67/2015 no estableix que el tècnic hagi de fixar terminis de reparació en el moment de redactar l'IITE. La propietat és la que està obligada a fer front a la reparació de les deficiències de forma programada. La programació i tipus d'intervencions seran sempre adequades a les possibilitats socioeconòmiques particulars de la propietat, i a criteris de racionalitat tècnica i econòmica.
Per tant, el Programa de Rehabilitació esdevé un compromís cabdal per a la rehabilitació i conservació dels edificis.
El Programa de Rehabilitació
El Programa de Rehabilitació és un document de síntesis per establir un calendari d'actuacions d'intervenció en l'edifici. És convenient que el Programa de Rehabilitació es faci de forma consensuada entre propietat, administrador, tècnic i, si s'escau, empreses constructores especialitzades en rehabilitació. No es tracta de fer un projecte, sinó una aproximació dels treballs a realitzar, quins són els seus costos estimats, en quantes fases s'assoliran, i com s'afronta al seu finançament a través de quotes especifiques.
Per poder redactar el Programa de Rehabilitació és necessari disposar d'un IITE. En funció del nombre i importància de les deficiències detectades en l'edifici, es redactarà el Programa, o bé, serà necessari prescriure treballs previs, com pot ser una diagnosi estructural, etc., que permetin aprofundir en les causes que han originat les deficiències, i així encertar en les propostes d'intervenció i la seva valoració econòmica estimada.
La programació ha de buscar sempre l'optimització de recursos i oportunitats, tal com realitzar intervencions no prioritàries però que impliquen un estalvi econòmic en el temps. Per exemple: aprofitar una bastida de façana necessària per la reparació de balcons per millorar els revestiments. Aprofitar la intervenció en el sistema de desguàs per adaptar l'entrada de l'edifici a les exigències d'accessibilitat, etc.
Contingut del Programa de Rehabilitació
Pel que fa a la redacció del Programa de Rehabilitació, el Decret 67/2015 només estableix que aquest ha de ser supervisat [1] per un/a tècnic/a competent (que pot ser, o bé, un/a Arquitecte/a, o bé, un/a Aparellador/a, Arquitecte/a tècnic/a o Enginyer/a de l'edificació, i que no incorri en cap incompatibilitat, prohibició o inhabilitació per a l'exercici professional) que farà les recomanacions oportunes prèviament a l'aprovació del Programa per part de la propietat. La supervisió del Programa de Rehabilitació per part d'un tècnic i/o la redacció d'aquest Programa (si és el cas), no formen part de l'encàrrec de la ITE, sinó que es tracta de nous encàrrecs.
Igualment, la prescripció dels possibles treballs previs necessaris que permetin aprofundir en les causes de les deficiències per part d'un tècnic tampoc forma part de la ITE i és objecte d'encàrrec independent. També, la contractació d'un/a tècnic/a per a la redacció del/s projecte/s de rehabilitació necessaris, abans de l'inici de les obres, posteriorment a la redacció del Programa de Rehabilitació, és objecte d'encàrrec/s a banda.
Respecte al format i contingut del Programa de Rehabilitació, aquest no queda definit en la pròpia disposició, ni existeix cap document que ho estableixi. El Programa es podrà redactar per fases tenint en compte el nivell de gravetat [2] de les deficiències detectades d'acord amb el que preveu el Decret 67/2015. Per tant, es tracta de programar la reparació de les deficiències indicades en la ITE i en els treballs previs necessaris, establint un ordre i una data aproximada (mes i any) per a la seva execució.
El Programa de Rehabilitació, i l'acord d'aprovació de la Junta general de propietaris si hi ha comunitat, haurà de contenir:
- Les fases d'obra, el seu cost estimat, i el contingut de les reparacions que conté cada fase.
- Les quotes del fons de reserva que s'estableixen i s'aproven per fer front a les diferents fases d'obra i que en garanteixen la seva execució en els terminis acordats.
El Col•legi d'Arquitectes de Catalunya [3] (1) i el Consell dels Col•legis d'Aparelladors, d'Arquitectes Tècnics i Enginyers de l'Edificació de Catalunya 3 (2), han elaborat conjuntament un document de suport als tècnics per a redactar el Programa de Rehabilitació.
Terminis d'aprovació del Programa de Rehabilitació
La propietat o la comunitat de propietaris tenen l'obligació d'aprovar un Programa de Rehabilitació de l'edifici, quan en l'informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici (IITE) s'indiqui que l'edifici presenta algun tipus de deficiències. El termini per aprovar aquest Programa depèn de la qualificació de les deficiències indicades en l'IITE
A la taula següent, s'indiquen els terminis que té la propietat per aprovar el Programa de Rehabilitació, a partir de la data de recepció [4] de l'IITE:
Qualificació de les deficiències
|
Termini d'aprovació
|
Molt greus
|
6 mesos
|
Greus
|
6 mesos
|
Importants
|
12 mesos
|
Lleus
|
12 mesos
|
En cas que l'edifici presenti diferents tipus de deficiències, el termini per a l'aprovació del Programa s'entén que serà el menor de tots ells.
Finalment, quant a la data de recepció de l'IITE, aclarir que és la data en que la propietat rep de forma fefaent l'informe segons s'indica en el document 'L'informe de la ITE'.
[1] Article 10, lletra c) del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
[2] Veure Document d'informació de suport 'Quines conseqüències comporta la qualificació de l'edifici'. (Document 2.1.1)
[3] Veure Apartat 4 Enllaços d'interès. (Document 4.4.2)
[4] Article 10 del Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.
4.1.4 El deure de conservació i el Certificat d'aptitud de l'edifici
D'acord amb la reglamentació vigent [1], la propietat o la comunitat de propietaris (en el cas d'edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal) tenen el deure de conservar i rehabilitar l'edifici al llarg de la seva vida a fi que aquest es mantingui en condicions d'ús efectiu i adequat.La verificació del compliment, per part de la propietat, del deure de conservació i rehabilitació dels edificis està vinculada a l'obtenció del Certificat d'aptitud de l'edifici.
Compliment del deure de conservació [2]
El Certificat d'aptitud 'Apte' acredita el compliment, per part de la propietat, del deure de conservació.
No compliment del deure de conservació
Els Certificats d'aptitud 'Apte provisional' o 'Apte cautelarment' no acrediten el compliment, per part de la propietat, del deure de conservació. Per justificar el compliment, caldrà dur a terme les obres de reparació per esmenar les deficiències detectades.
[1] Article 30 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l'habitatge.
Articles 42.1, 116 i 197 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme,
Articles 553-38 i 553-44 de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.
Títol II de la Llei 8/2013, de 26 de juny, Rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.
Articles 9 i 10 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal.
[2] Veure el document informació de suport 'Quines conseqüències comporta la qualificació de les deficiències'. (Document 2.1.1)
Pere Domènech Bernat
Arquitecte Tècnic i Enginyer Edificació
Arquitecte Tècnic i Enginyer Edificació
--------------------------------
ARQUITECNIC.NET
Ramón y Cajal, 45 Local 4ª · 08012 Barcelona
Tel. 670 257 703
Correu electrònic : tecnic@arquitecnic.net
ARQUITECNIC.NET
Ramón y Cajal, 45 Local 4ª · 08012 Barcelona
Tel. 670 257 703
Correu electrònic : tecnic@arquitecnic.net
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada